Plus-value de la résidence principale et séparation : l’époux qui a quitté le logement est-il exonéré ?

1.Que dit le Conseil d’État dans sa décision du 15 décembre 2025 ?

Dans une décision du 15 décembre 2025 (n° 496235), mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’État a tranché une question que beaucoup de couples séparés se posent sans le savoir : lorsque l’ancien logement familial est vendu, l’exonération de plus-value prévue pour la résidence principale profite-t-elle aux deux époux, ou seulement à celui qui y vit encore ?

Les faits sont simples. Deux époux mariés sous le régime de la communauté universelle s’étaient séparés de fait en 2007. L’épouse était restée dans la maison, tandis que le mari s’était installé dans une autre ville. La maison a été vendue en 2014. L’administration fiscale a admis l’exonération sur la moitié de la plus-value revenant à l’épouse, mais l’a refusée sur la moitié revenant au mari, assujetti en conséquence aux prélèvements sociaux. Le tribunal administratif, puis la cour administrative d’appel, lui ont donné raison, et le Conseil d’État a rejeté le pourvoi des époux.

2.Pourquoi la condition de résidence principale s’apprécie-t-elle époux par époux ?

Parce que la loi vise la résidence principale « du cédant ». Selon l’article 150 U du Code général des impôts, sont exonérés les immeubles qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession. Le Conseil d’État en déduit que, lorsqu’il y a plusieurs vendeurs, cette condition s’apprécie pour chacun d’eux, et que l’exonération ne porte que sur la part de plus-value revenant à celui dont le bien est la résidence principale au jour de la vente.

Les époux soutenaient que la communauté universelle, qui rend tous leurs biens communs, imposait une appréciation globale. L’argument est écarté. La circonstance que les époux restent soumis à l’imposition commune prévue par l’article 6 du Code général des impôts n’y change rien non plus. Le juge précise enfin que la situation de chacun s’apprécie à la date de la vente, et non à la date de la séparation : avoir vécu dans la maison jusqu’au départ ne suffit pas.

La règle de principe est donc désormais nette. Pour l’époux qui a quitté le logement, l’ancien domicile conjugal n’est plus, juridiquement, sa résidence principale.

3.L’époux qui a quitté le logement perd-il toujours l’exonération ?

Pas nécessairement. L’administration fiscale admet depuis longtemps une mesure de tempérament en faveur des couples qui se séparent. Elle figure aujourd’hui au paragraphe 260 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10, la base officielle de la doctrine fiscale, dans sa version du 27 juin 2023, et elle y figurait déjà en 2012.

Selon ce texte, le contribuable dont l’ancien logement ne constitue plus la résidence principale au jour de la vente peut néanmoins bénéficier de l’exonération si deux conditions sont réunies : le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente, et la vente intervient dans les délais normaux de vente. Aucun délai particulier n’est exigé entre la séparation et la mise en vente, et le fait que l’époux parti soit devenu propriétaire de son nouveau logement ne lui fait pas perdre le bénéfice de la mesure.

Le délai normal de vente est apprécié au cas par cas, au regard du marché local, du prix demandé, des caractéristiques du bien et des démarches accomplies. Le paragraphe 190 du même texte indique que, dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal, et que le logement ne doit pas avoir été loué ou prêté entre-temps.

4.Pourquoi cette tolérance n’a-t-elle pas sauvé les époux dans l’affaire jugée ?

La réponse tient à la manière dont le litige a été conduit. Les époux s’étaient prévalus d’une instruction de 2007 et d’une réponse ministérielle de 2008, plus favorables aux couples séparés. Le Conseil d’État relève que ces textes avaient été rapportés à compter du 12 septembre 2012, lors de la création du Bulletin officiel des finances publiques, soit avant la vente de 2014 : ils ne pouvaient donc plus être invoqués.

La décision ne se prononce pas sur la tolérance reprise dans le BOFiP, que les époux ne semblent pas avoir invoquée. Certains commentateurs y voient la sanction d’une erreur de stratégie contentieuse plutôt qu’une remise en cause de la doctrine administrative. La prudence reste toutefois de mise : la mesure de tempérament n’a pas de valeur législative, et l’administration pourrait un jour la modifier.

La leçon pratique est double. Le contribuable qui entend bénéficier de cette tolérance doit l’invoquer expressément, sur le fondement de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales, qui rend opposable à l’administration l’interprétation publiée et non rapportée à la date de l’opération. Et il doit pouvoir prouver que les conditions en étaient remplies au moment de la vente.

5.Comment sécuriser la vente de l’ancien logement familial pendant une séparation ?

Tout se joue avant la signature de la promesse de vente. L’époux qui reste dans les lieux doit y demeurer jusqu’à la mise en vente, et le bien ne doit être ni loué ni occupé par un tiers dans l’intervalle. La mise en vente doit être réelle et documentée : mandats d’agence, annonces, prix cohérent avec le marché. Une fois le bien proposé, la vente doit aboutir dans un délai raisonnable, en pratique dans l’année.

Lorsque la séparation s’éternise et que la vente est repoussée de plusieurs années, le risque fiscal augmente pour l’époux parti. Il vaut alors mieux anticiper le coût de l’imposition éventuelle et le prendre en compte dans les négociations. Pour un bien détenu depuis longtemps, la durée de détention réduit la plus-value imposable : les abattements prévus par l’article 150 VC du Code général des impôts conduisent à une exonération totale d’impôt sur le revenu au terme de la vingt-deuxième année.

Une autre voie mérite d’être étudiée : plutôt que vendre, attribuer le logement à l’un des époux dans le cadre du partage. Le IV de l’article 150 U prévoit que les partages portant sur des biens dépendant d’une communauté conjugale ou acquis en indivision par des époux ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values. Nous détaillons ces options dans notre article consacré au divorce amiable avec bien immobilier, et plus largement dans celui sur la liquidation du régime matrimonial.

6.Ces règles s’appliquent-elles aux concubins et aux partenaires de PACS ?

Oui. Le raisonnement du Conseil d’État repose sur la notion de pluralité de cédants : il vaut pour tous les copropriétaires d’un logement, mariés ou non. La tolérance administrative est, de son côté, expressément étendue par le paragraphe 270 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10 aux concubins qui se séparent et aux partenaires qui rompent un PACS, dans les mêmes conditions.

Pour les couples non mariés, la question se pose d’ailleurs souvent avec plus d’acuité, faute de procédure de divorce pour encadrer le calendrier de la vente. Notre page consacrée à la séparation présente les démarches propres à ces situations.

7.Comment le cabinet vous accompagne-t-il ?

Maître Aurélia Compère exerce exclusivement en droit de la famille, à La Madeleine, aux portes de Lille. Le sort du logement familial est au cœur de la plupart des séparations et des divorces par consentement mutuel que traite le cabinet. Avant toute décision, il s’agit de comparer la vente et l’attribution du bien à l’un des époux, d’en mesurer les conséquences fiscales avec le notaire, et de fixer dans la convention un calendrier qui préserve les droits de chacun.

Le cabinet accompagne les couples de toute la métropole lilloise, et à distance partout en France grâce à la visioconférence. Pour une procédure amiable, vous pouvez consulter notre page avocat divorce amiable à Lille et nos forfaits sur la page tarifs.