Divorce amiable avec bien immobilier : vendre, garder la maison ou racheter la part de l’autre ?

1.Peut-on faire un divorce amiable avec un bien immobilier ?

Oui, et c’est même une situation très courante. Posséder ensemble la résidence familiale, un appartement mis en location ou une maison de vacances n’interdit en rien le divorce par consentement mutuel. La loi exige simplement que les époux s’entendent sur la rupture du mariage et sur l’ensemble de ses effets, y compris sur la répartition de leur patrimoine.

L’article 229-3 du Code civil impose que la convention de divorce contienne, à peine de nullité, l’état liquidatif du régime matrimonial ou la déclaration qu’il n’y a pas lieu à liquidation. Autrement dit, il n’est pas possible de signer la convention en se promettant de « régler la maison plus tard ». Le partage des biens se prépare en même temps que le divorce lui-même, et c’est souvent lui qui en fixe le calendrier.

Deux situations font toutefois obstacle au divorce sans juge, quel que soit le patrimoine : l’enfant mineur qui, informé de son droit à être entendu, demande à être auditionné par le juge, et l’époux placé sous un régime de protection, comme le prévoit l’article 229-2 du Code civil. Un divorce amiable reste alors envisageable, mais devant le juge aux affaires familiales, selon une procédure décrite dans notre article consacré au divorce amiable devant le juge.

2.Le notaire est-il obligatoire lorsque l’on divorce avec une maison ?

Dans tout divorce par consentement mutuel sans juge, un notaire intervient à la fin du parcours : la convention signée par les époux et leurs avocats est déposée au rang de ses minutes, ce qui lui donne date certaine et force exécutoire, selon l’article 229-1 du Code civil. Ce notaire ne rédige pas la convention et ne se prononce pas sur son contenu ; il vérifie les mentions obligatoires et le respect du délai de réflexion.

Lorsqu’un bien immobilier doit être partagé, un notaire intervient aussi en amont, et pour une tout autre mission. Parce que la liquidation porte alors sur un bien soumis à la publicité foncière, l’état liquidatif doit être établi en la forme authentique, c’est-à-dire par acte notarié. C’est ce notaire qui évalue avec vous le bien, établit les comptes entre époux, calcule les droits de chacun et publie le changement de propriétaire au service de la publicité foncière. L’acte liquidatif est ensuite annexé à la convention de divorce.

Il peut s’agir du même office notarial ou de deux notaires différents. En pratique, il est préférable de désigner le notaire liquidateur très tôt, car la convention de divorce ne peut être finalisée tant que son projet d’acte n’est pas prêt.

3.Vendre le bien avant le divorce : comment se partage le prix ?

La vente est souvent la solution la plus simple lorsque ni l’un ni l’autre ne peut ou ne souhaite conserver le logement. Si le bien est vendu avant la signature de la convention, il n’y a plus d’immeuble à partager : le notaire chargé de la vente rembourse d’abord le crédit en cours et, le cas échéant, les pénalités de remboursement anticipé, puis il reste un prix net, qui est une somme d’argent.

Ce prix n’est pas nécessairement réparti par moitié. Tout dépend du régime matrimonial et de l’histoire du financement. Sous le régime de la communauté, un époux qui a financé une partie de l’achat avec des fonds propres, reçus par donation ou succession, peut prétendre à une récompense ; sous le régime de la séparation de biens, chacun reprend en principe sa quote-part, sous réserve des créances entre époux. Ces comptes, que nous détaillons dans l’article consacré aux récompenses entre époux, sont intégrés à la convention, qui peut alors être rédigée par les avocats sans acte liquidatif notarié, puisque plus aucun immeuble ne figure dans le patrimoine à partager.

Lorsque la vente est engagée mais pas encore signée, il faut arbitrer : attendre l’acte définitif pour finaliser la convention, ou organiser différemment le partage. Chaque configuration mérite d’être étudiée avec votre avocat avant de signer un compromis.

4.Garder la maison : comment se calcule la soulte ?

L’époux qui souhaite conserver le logement doit racheter la part de l’autre. La somme qu’il verse pour cela s’appelle la soulte. Elle compense le fait qu’il reçoit dans le partage un bien d’une valeur supérieure à ses droits.

Le calcul part de la valeur actuelle du bien, et non de son prix d’achat. On en déduit le capital restant dû sur le crédit immobilier, pour obtenir la valeur nette, qui est ensuite répartie selon les droits de chacun. Prenons un exemple simple : une maison estimée à 300 000 €, un crédit dont il reste 100 000 € à rembourser, soit une valeur nette de 200 000 €. Si les époux ont des droits égaux, chacun a droit à 100 000 €. Celui qui garde la maison verse une soulte de 100 000 € à l’autre et prend seul en charge le solde du crédit. Ce schéma se complique dès que l’un des époux a apporté des fonds propres, que d’autres biens entrent dans le partage ou qu’une prestation compensatoire est convenue : la soulte n’est alors qu’une ligne parmi d’autres dans le compte global de liquidation.

L’évaluation du bien est le point le plus sensible. Les époux la fixent d’un commun accord, souvent au vu de plusieurs avis de valeur d’agences ou de l’estimation d’un professionnel de l’immobilier. Une estimation trop basse ou trop haute se répercute directement sur la soulte, et donc sur l’équilibre de tout l’accord. Les articles 1476 et 1542 du Code civil prévoient que la totalité de la soulte peut être stipulée payable comptant : dans un divorce amiable, c’est la règle en pratique, car l’époux qui part doit être rempli de ses droits au jour du partage, le plus souvent grâce à un financement bancaire obtenu par celui qui reste.

5.Que devient le crédit immobilier en cours ?

C’est la question que les époux sous-estiment le plus. La convention de divorce règle les rapports entre les époux, mais elle n’engage pas la banque, qui n’y est pas partie. Si les deux époux ont souscrit ensemble le prêt, ils restent tous deux tenus envers l’établissement prêteur tant que celui-ci n’a pas accepté de libérer l’un d’eux.

Lorsque l’un garde la maison, il faut donc obtenir de la banque la désolidarisation de l’autre, ou financer le rachat de sa part et le solde du prêt par un nouveau crédit à son seul nom. La banque étudie alors la capacité de remboursement de l’époux qui reste, comme pour toute demande de prêt. Sans cet accord, l’époux qui a quitté le logement demeure exposé en cas d’impayés, ce qui est rarement acceptable pour lui et fragilise tout l’édifice.

Il est donc prudent de consulter la banque ou un courtier dès le début des discussions, avant même de s’accorder sur le montant de la soulte. Un projet de rachat qui ne trouve pas de financement oblige à revoir l’ensemble de l’accord.

6.Peut-on rester propriétaires ensemble après le divorce ?

Oui. Rien n’oblige les époux à partager immédiatement la maison, et certains préfèrent la conserver en indivision quelque temps, par exemple pour permettre aux enfants de terminer une année scolaire, pour attendre un marché plus favorable ou parce que le rachat n’est pas encore finançable. L’article 815 du Code civil pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, mais les indivisaires peuvent convenir d’y rester.

Cette convention d’indivision obéit à des conditions strictes. L’article 1873-2 du Code civil exige un écrit désignant les biens indivis et les quotes-parts de chacun, et, lorsque l’indivision porte sur un immeuble, l’accomplissement des formalités de publicité foncière, ce qui suppose l’intervention d’un notaire. Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut dépasser cinq ans, renouvelables par décision expresse, selon l’article 1873-3. Elle organise qui occupe le logement, qui rembourse le crédit, qui règle la taxe foncière et les travaux, et ce qui se passera à son terme.

Ce choix n’est pas neutre. L’époux qui occupe seul le bien est en principe redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre, sauf convention contraire, en application de l’article 815-9 du Code civil. Une indivision mal préparée devient souvent une source de conflit après le divorce. Elle se conçoit comme une étape transitoire et soigneusement rédigée, jamais comme une manière de repousser les décisions difficiles. Notre guide de la liquidation du régime matrimonial revient plus largement sur ces options.

7.Combien coûte un divorce amiable avec bien immobilier ?

Le coût se compose de deux ensembles distincts. D’un côté, les honoraires d’avocat : chaque époux a obligatoirement son propre avocat, et le cabinet propose pour le divorce amiable sans juge un forfait à partir de 1 000 € HT, dont le contenu est détaillé sur la page nos tarifs. Lorsque le patrimoine est important ou que la liquidation soulève des questions particulières, un ajustement peut être proposé dès le premier rendez-vous, afin que vous connaissiez le coût global avant de vous engager.

De l’autre côté, les frais liés au partage du bien. L’acte liquidatif notarié donne lieu aux émoluments du notaire, dont le montant dépend de la valeur des biens partagés, et au droit de partage perçu par l’État. L’article 746 du Code général des impôts fixe ce droit à 2,50 %, mais le ramène à 1,10 % depuis le 01.01.2022 pour les partages consécutifs à un divorce. S’y ajoutent, le cas échéant, les frais bancaires liés au rachat de crédit. Le notaire peut vous remettre une estimation chiffrée avant la signature, ce qui permet d’intégrer ces frais dans les discussions et de décider qui les supporte.

8.Comment le cabinet accompagne-t-il un divorce amiable avec patrimoine ?

Maître Aurélia Compère exerce exclusivement en droit de la famille, depuis son cabinet de La Madeleine, au cœur de la métropole lilloise. Le divorce amiable avec bien immobilier fait partie des dossiers qu’elle accompagne régulièrement, qu’il s’agisse de la seule résidence familiale ou d’un patrimoine plus étoffé comprenant des biens locatifs, des parts de société civile immobilière ou des biens reçus par donation.

Le travail commence par une analyse de votre régime matrimonial, de l’origine des fonds ayant servi à l’acquisition et de vos projets pour le logement. Votre avocat vous aide ensuite à préparer les échanges avec le notaire liquidateur, vérifie que le projet d’acte liquidatif est conforme à vos intérêts et à ce qui a été négocié, puis rédige avec l’avocat de votre conjoint une convention qui articule le partage, la prestation compensatoire éventuelle et, s’il y a des enfants, l’organisation de leur résidence et la contribution à leur entretien. Chaque époux reçoit ensuite le projet par lettre recommandée et dispose d’un délai de réflexion de quinze jours avant de signer, comme l’exige l’article 229-4 du Code civil.

Les rendez-vous peuvent se tenir au cabinet ou en visioconférence, ce qui permet d’accompagner des clients partout en France. Pour découvrir l’ensemble de la procédure, vous pouvez consulter notre page consacrée au divorce amiable ou celle dédiée à l’avocat en divorce amiable à Lille. Si la question du moment du partage vous préoccupe, notre article Divorce : quand partager les biens et liquider ? complète utilement cette lecture.